GU�A SIMPLE PARA CONSEGUIR LA MEJOR HIPOTECA EN ESPA�A
Esto no es un tutorial de milagros. Si cumples una serie de condiciones conseguir�s alguna de las mejores hipotecas del mercado. Si no cumples las condiciones va a ser dif�cil. Puede que consigas alguna hipoteca. Pero sufrir�s las consecuencias durante muchos a�os de tu vida. Hay muchas hipotecas. Pero s�lo hay un camino para conseguir la mejor.
En internet puedes encontrar muchas gu�as complicadas. Muchos consejos llenos de tecnicismos. Mucha tonter�a. Aqu� te ense�amos a elegir la MEJOR hipoteca del mercado de la forma m�s simple y sencilla.
Obviamente, tu objetivo puede ser convertirte en un experto en hipotecas. No est� mal. Puedes conseguirlo. Pero necesitar�s estudiar. Por ejemplo, un buen sitio con abundantes explicaciones es este: http://www.euroresidentes.com...
Pero para elegir la mejor hipoteca del mercado s�lo necesitas saber unas cuantas cosas esenciales. Muy esenciales.
Antes que nada es importante que no te dejes fascinar por hipotecas en las que s�lo pagas intereses durante algunos a�os. Puedes caer en una trampa muy peligrosa. Aqu� tienes un video que debes ver: HIPOTECAS S�LO INTERESES.
LO PRIMERO DE TODO. Sinceramente, tal como est�n las cosas, las cuotas de tu pr�stamo hipotecario no deber�an EN NING�N CASO, superar el 30% de tus ingresos mensuales. Ahora vas y dices "mecag�enlaleche". Claro, los pisos est�n car�simos. Las cuotas de las hipotecas van subiendo y seguir�n subiendo. Los plazos son largos. Podr�as tener graves dificultades si no tienes en cuenta esto.
As� que busca, busca y rebusca hasta que encuentres un piso que realmente puedas pagar. Ahora y dentro de 20 a�os. Adem�s, pocos bancos te van a dar el cr�dito si las cuotas superan ese porcentaje. Y, no lo olvides, si a pesar de todo te lo conceden... las condiciones van a ser muy malas para ti.
IMPRESCINDIBLE. Elige un banco que NO cobre comisi�n de apertura. La comisi�n de apertura es una aut�ntica estafa. El banco ya va a ganar dinero contigo. No admitas, de ninguna manera, una hipoteca con comisi�n de apertura. A no ser que quieras tirar tu dinero.
M�S COSAS IMPORTANTES. Tu hipoteca no debe tener comisi�n por cancelaci�n parcial. Esto significa que, si al final de cada a�o fiscal quieres arrimarle alg�n dinerillo que hayas ahorrado o conseguido, no te van a penalizar por eso. Esto es muy �til porque si dispones de alg�n ahorrillo ese a�o lo entregas y puedes rebajar la cuota mensual. Y, muy importante, te va a desgravar tambi�n en la declaraci�n de la renta. Puedes entregar una cantidad que, sumada a tus cuotas anuales (y a los gastos por la compra que hayas tenido), ascienda hasta 9.015,18 euros. Esto te proporcionar� la mayor desgravaci�n.
Durante los dos a�os siguientes a la adquisici�n de la vivienda desgravar�s el 25% sobre los primeros 4.507,59 euros y el 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 euros. A partir del 3er a�o, los porcentajes ser�n del 20% y del 15% respectivamente.
Doble ventaja: pagar�s unas cuotas mensuales menores y puede que te devuelva dinero Hacienda. Como m�nimo, tendr�s que pagar menos en tu declaraci�n. Eso puede ser un buen pico. Excepto que tu banco te lo recorte con la dichosa comisi�n por cancelaci�n parcial. Que cobre comisi�n por cancelaci�n total es menos importante porque, usualmente, no vas a cancelar toda la hipoteca. A no ser que te haya tocado la loter�a. Y, en ese caso, la comisi�n te la suda.
COMPARAR HIPOTECAS... EL DATO M�S �TIL ES EL T.A.E. La Tasa Anual Equivalente. El inter�s real que vas a pagar. Es m�s importante que la publicidad que dice Euribor + 0,40% (por ejemplo). No es un dato fiel. El inter�s que vas a pagar es el T.A.E. Esto es una cifra que incluye comisiones, gastos y contrataciones accesorias (como los seguros). No te confundas. Compara las hipotecas por su T.A.E.
QUE NO TE VENDAN LA MOTO. Cuando vas a contratar una hipoteca ver�s que los bancos van a tratar de exprimirte al m�ximo. Te tratar�n de meter de todo. Debes saber que por ley es obligatorio, tan s�lo, contratar un seguro de incendios. La verdad es que casi todos los bancos te van a endosar un seguro de hogar completo. Bien, es un producto que puede ser interesante. Por eso necesitas comparar el T.A.E. Adem�s, tratar�n de meterte un seguro de vida. Eso significa, llanamente, que si te mueres el seguro se har� cargo de lo que te quede por pagar. El beneficiario de ese seguro ser� el banco. Es un poco abusivo porque los beneficiarios deber�an ser tus herederos. Pero bueno, t� mismo. Puede que te interese. Por eso pide siempre el T.A.E. Tambi�n tendr�s que domiciliar n�mina y unos tres recibos. Eso es normal, pero con matices. Fuera de eso, cosas como contratar planes de pensiones, etc. son ganas de "venderte la moto". No tragues con todo. Pregunta o averigua el T.A.E., todas las condiciones y compara. Hay muchos bancos.
CUIDADO CON LAS VINCULACIONES. Aunque hemos dicho que es normal que tengas que domiciliar tu n�mina y algunos recibos... cuidad�n, pecador de la pradera. Ent�rate bien de qu� gastos y comisiones tiene la nueva cuenta bancaria que te abrir�n. No creas que es una tonter�a. Si empiezas a sumar gastos de administraci�n y comisiones puedes darte cuenta, tarde, de que est�s pagando una hipoteca m�s cara de lo que pensabas. No dejes que te roben. Si tienes una hipoteca hay bancos que te ofrecen cuentas con 0% comisiones y sin gastos. Por lo menos puedes negociarlo. Y, como m�nimo, ENT�RATE, PREGUNTA. Averigua antes todo lo que te van a cobrar en comisiones y gastos de administraci�n en tu nueva cuenta corriente (la que tendr�s que abrir en el banco que te de la hipoteca).
BUSCA LA HIPOTECA CON EL T.A.E. MAS BAJO. Esta es la clave.
LOS PLAZOS. No te precipites. Ahora hay bancos que te pueden ofrecer plazos de hasta 40 a�os. O m�s. Error. Recuerda: tus cuotas no deben sobrepasar el 30% de tus ingresos. Pero el plazo de amortizaci�n debe ser el m�s bajo posible. Aunque te parezca increible poner 10 a�os m�s no va a bajar enormemente las cuotas mensuales. Lo que har�s es pagar un precio mucho mayor por el piso. La clave es EQUILIBRIO. Haz tus c�lculos. Si puedes pagar en 25 a�os es mejor que en 30. Pero nunca, nunca, sobrepases el 30% de tus ingresos totales.
AHORA PUEDES USAR UNA CALCULADORA DE CUOTAS. Haz clic aqu�. Pon el importe del pr�stamo, el inter�s (T.A.E.) y los a�os. Cambia los a�os para ver las diferencias.
�Y CON EL EURIBOR QU� PASA?. El Euribor es un �ndice de referencia que usan la mayor parte de los bancos. Es un �ndice que publica el Banco Central Europeo. Cuanto m�s suba m�s vas a pagar mensualmente. Cuanto m�s bajo, mejor para ti. PULSA AQU� PARA VER C�MO EST� EL EURIBOR ACTUALMENTE. La hipoteca que vas a elegir ser�, con toda probabilidad, de inter�s variable. Esto significa que te revisar�n las cuotas seg�n suba o baje el Euribor. Esto nos lleva a otro punto importante:
ELIGE UN BANCO QUE REVISE LA HIPOTECA ANUALMENTE. Hay bancos que las revisan semestralmente (c�mo ING DIRECT). Suponiendo que la tendencia del Euribor fuese al alza las subidas peri�dicas te las ir�n haciendo cada vez que se cumpla un a�o desde el inicio de la hipoteca. Te subir�n igual, pero cada a�o. En los meses intermedios seguir�s pagando la cuota anterior. Ejemplo: pagas cada mes, supongamos, 500 euros. A los dos meses el euribor sube 0.2 puntos. A los 3 meses sube otros 0,3. Cuando pase el a�o pagar�s ese 0,5 m�s. Pero por el medio te lo ahorras.
Vamos a hacer n�meros. Sup�n que contratas una hipoteca por 100000 euros al 4% durante 30 a�os. Pagar�s 477 euros mensuales. Supongamos que sube el euribor como indicamos en el p�rrafo anterior. Pasado un a�o empezar�s a pagar 507 euros (�acojona, eh!). Como te revisan anualmente, aunque el Euribor haya subido de la hipot�tica forma antes descrita, durante los �ltimos 7 meses de ese per�odo anual t� sigues pagando 477 euros. Te ahorras 30 euritos mensuales x 7 meses = 210 (o sea, un par de cenolas con tu se�or o se�ora en un bonito restaurante). Es un ejemplo muy simplificado. Pero una raz�n interesante para elegir un banco con REVISI�N ANUAL.
Claro que, dir�s, �y si baja el Euribor?. Pues seguir�s pagando tus 477 euros hasta que pasado el a�o te bajen la cuota. El Banco Central Europeo pretendi�, subiendo el Euribor, frenar la burbuja inmobiliaria. Pero los que sufrieron son todos los que ahora tienen hipotecas. El Banco Central Europeo pretend�a que, al ser m�s caros los cr�ditos hipotecarios los propietarios y promotores moderaran los precios de los pisos. Evidentemente no funcion�. Lo que consiguieron es que el personal se metiese como manada de borregos en plazos m�s largos y se endeudaron hasta las cejas.
Finalmente la burbuja inmobiliaria explot�. El Euribor no tuvo m�s remedio que bajar para intentar salvar del ahogado el sombrero y frenar el creciente n�mero de impagos. En estos momentos es casi indiferente el plazo de revisi�n. Sin embargo, es un momento genial para considerar cambiar tu hipoteca a otro banco. Si has sido un buen pagador y llevas m�s de cinco a�os con tu vieja hipoteca, busca un banco que te ofrezca mejores condiciones. Pero date prisa porque ahora hay un cierto caos. Hay bancos que ofrecen tipos bajos (Euribor + un porcentaje bajo) pero otros, para seguir ganando todo lo posible, han aumentado ese diferencial (como ING, que ahora ya no es nada atractivo).
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Siempre es bueno estar informado.
Vamos con m�s asuntos...
TENGO INTERNET, �ME CONVIENE SOLICITAR UNA HIPOTECA POR INTERNET?
Internet es una maravilla. Te permite obtener informaci�n y comparar hipotecas sentado c�modamente.
Pero debes saber algo. Cuando solicitas una hipoteca por internet o por tel�fono generalmente te atiende un/una telefonista con un ordenador delante y un programa inform�tico. Le das los datos que te pide y te contestan r�pidamente si est� PRE-aprobada o no. �Ojito! que est� PRE-aprobada no significa en absoluto que te vayan a conceder el pr�stamo hipotecario. A continuaci�n tendr�s que enviarles toda la documentaci�n y un equipo de chavales reci�n salidos de la facultad, con su ordenador y el mismo programa inform�tico tomar�n la decisi�n final e irrevocable. Un s�lo fallo o un mal d�a de los chavales y... �a tomar viento a la farola!
EL PROBLEMA. Por mucho que te jure por sus muertos la/el telefonista que en cuanto reciban la documentaci�n y pasen muy pocos d�as te dar�n la respuesta final y definitiva... nadie te va a garantizar que vaya a ser as�. D�jate crecer las u�as antes para poder mord�rtelas a gusto. En ocasiones te puedes desesperar. Si eres propenso a la ansiedad, consulta con tu m�dico.
Ponte en situaci�n. Has visto un piso que te interesa. Para que no se te escape has dado una se�al (digamos uno o dos kilos). Ahora empiezas a buscar la hipoteca porque ya sabes el dinero que necesitas. Env�as los papeles al banco que te ha PRE-aprobado la solicitud. Pasan las semanas. No tienes idea de cuando se dignar�n a responder. Vale, puede que todo vaya mejor. Pero siempre, SIEM-PRE, has de imaginar lo peor. �Por qu�? Por tu propia salud f�sica y mental. Pueden tardar 15 d�as, 1 mes o (hay casos) 2 meses.
Recuerda, cuando hagas un contrato de arras o se�al (para que te guarden el piso adelantando un dinerillo) no pongas, EN NING�N CASO, un plazo menor de 2 meses (60 d�as). NUNCA. Salvo que tu padre sea el director del banco. Y eso s�lo si te llevas bien con tu padre.
M�S COSAS QUE DEBES RECORDAR. Por si acaso eres novato en esto (cosa normal porque est�s leyendo �vidamente esto �no?). Cuando te propongas comprar un piso ten en cuenta que necesitas dinero para los gastos (notario, escrituras, etc, etc, etc). Es muy importante que dispongas de 12000 o 18000 euros. ���TANTO???. Sip. Esto es lo que hay. Debes tener una idea muy clara de a cu�nto van a ascender los gastos.
HAZ CLIC AQU� PARA ACCEDER A UN SIMULADOR DE GASTOS DE HIPOTECA.
Sigamos...
TAMBI�N ES MUY IMPORTANTE que, adem�s de ese dinero para los gastos, tengas ahorrado o dispongas del 20% del valor del piso. Lo siento. Si quieres encontrar una hipoteca buena es casi imprescindible. Y digo casi porque hay hipotecas que te dan el 95% del valor de la casa. Incluso, algunos, prometen el 120% del valor de la vivienda. Pero claro, no esperes que las condiciones sean cojonudas. Mira el T.A.E. Tendr�s que ser persona joven, sana (necesitar�s un seguro de vida), con bastante probabilidad te pedir�n uno o m�s avalistas. O tendr�s que tener otra propiedad. En fin. Esta es una gu�a para conseguir una BUENA hipoteca. El tutorial de milagros todav�a no lo hemos terminado.
DESCONF�A, sin remordimientos, de todos los sitios que se anuncian como HIPOTECA F�CIL, HIPOTECA AL 100% SIN AVALES. Es decir. Evita intermediarios. Son para gente muy desesperada. Si es tu caso y no te queda otra, int�ntalo. Pero te aseguro que lo que consiguen est� muy lejos de ser una buena hipoteca y, adem�s, cobran una buena comisi�n. Hemos probado varios sitios que gestionaban hipotecas, incluyendo inmobiliarias. Francamente, ninguna pudo ofrecernos nada mejor de lo que cualquier persona puede conseguir. Algunos parece que s�lo miran en internet y mandan tus datos a los sitios que les PRE-aprueban la operaci�n. Luego te cobran por el servicio. Y no poco, precisamente.
GESTIONAR TU HIPOTECA POR INTERNET. Las ofertas de los bancos exclusivas de internet suelen ser mejores que las que ofrecen en las oficinas. Pero no cantes victoria. La pega es que, como te dije, no hay trato directo, hablas con un/una desconocido/da y dependes de que todos tus datos financieros encajen bien en su programa inform�tico. Despu�s de la PRE-aprobaci�n nunca puedes estar seguro de cu�nto tiempo va a pasar hasta que te den la aprobaci�n definitiva. Luego, no te olvides, debes leer muy bien la informaci�n. Sobre todo debes buscar el folleto o p�gina web informativa con las CONDICIONES COMPLETAS. Una cosa es la letra grande y otra las condiciones (usualmente escritas en letra m�s peque�a). Si est�s de acuerdo con todo. Adelante.
TRUCO FUNDAMENTAL PARA GESTIONAR UNA HIPOTECA POR INTERNET. No tengas el menor reparo ni verg�enza alguna en gestionar tu hipoteca en VARIOS BANCOS A LA VEZ. Ten en cuenta que si te PRE-aprueban todav�a no tienes obligaci�n alguna. Y, como no sabes c�mo te van a tratar ni si dentro de un mes te enviar�n un email lamentando que el departamento financiero no puede seguir adelante con la operaci�n... LO MEJOR ES QUE GESTIONES CON VARIOS BANCOS A LA VEZ. As�, si te urge, te quedas con el primero que te de la aprobaci�n definitiva. Para ello tendr�s que repetir la misma letan�a a varios operadores. Luego preparar varias fotocopias con: - T� DNI - 3 �ltimas n�minas - �ltima declaraci�n de la renta - 3 �ltimos recibos de otros pr�stamos que tengas. - Contrato privado de compra-venta.
Se los env�as a cada uno de los que te hayan PRE-aprobado y... a esperar. PULSA AQU� PARA VER LOS BANCOS QUE TE PUEDEN DAR MEJORES HIPOTECAS POR INTERNET. O sea, los que te recomiendo (no cobro comisi�n alguna por esto, que lo sepas).
O utiliza este COMPARADOR DE HIPOTECAS. Est� bastante bien.
Tambi�n conviene que le eches un vistazo a este novedoso sitio que ofrece buena informaci�n y compara hipotecas HIPOLISTO - COMPARA Y ENCUENTRA LAS MEJORES HIPOTECAS.
Y a�n tienes m�s herramientas... HELP MY CASH es un asesor online personalizado. Proprocion�ndole los datos de lo que buscas y tu situaci�n actual te mostrar� las hipotecas que m�s te convienen.
GESTIONAR TU HIPOTECA EN UNA OFICINA. Francamente, a no ser que tengas amistad o una vinculaci�n especial con el director de un banco... obtendr�s peores condiciones que por internet. Eso si, el trato directo har� que tengas m�s control sobre el proceso. Claro que siempre puede haber excepciones.
Te vuelvo a insistir, por si las flies, que he escrito este tutorial simple por pura vocaci�n. No cobro comisi�n alguna ni tengo vinculacion laboral o comercial con ningun banco o entidad crediticia. Las cosas pueden variar y esta gu�a la revisar� peri�dicamente para introducir cualquier novedad.
RESUMEN PR�CTICO
Tienes trabajo fijo. Tienes un piso apalabrado. Dispones de entre 12000 y 18000 euros para gastos. Dispones del 20% del valor del piso. No necesitas una hipoteca cuyas cuotas mensuales superen el 30% de tus ingresos netos mensuales. Vamos, que eres un privilegiado. Fuera bromas... solicita tu hipoteca a trav�s de internet en todos los bancos recomendados (por cumplir, m�s o menos, las condiciones descritas en este manual). Prueba tambi�n en Barclays directamente en oficina. Alguno de ellos te la conceder�. Si ello es as�... tendr�s una hipoteca realmente buena. Enhorabuena.
NOTA ADICIONAL
Las cosas, como sabr�s, est�n algo m�s que complicadas en estos momentos. Te aconsejo continuar leyendo este interesante art�culo: �Buscas hipoteca? Esto es lo que te vas a encontrar ah� fuera.