GUÍA SIMPLE PARA CONSEGUIR LA MEJOR HIPOTECA EN ESPAÑA
Esto no es un tutorial de milagros. Si cumples una serie de condiciones conseguirás alguna de las mejores hipotecas del mercado. Si no cumples las condiciones va a ser difícil. Puede que consigas alguna hipoteca. Pero sufrirás las consecuencias durante muchos años de tu vida. Hay muchas hipotecas. Pero sólo hay un camino para conseguir la mejor.
En internet puedes encontrar muchas guías complicadas. Muchos consejos llenos de tecnicismos. Mucha tontería. Aquí te enseñamos a elegir la MEJOR hipoteca del mercado de la forma más simple y sencilla.
Obviamente, tu objetivo puede ser convertirte en un experto en hipotecas. No está mal. Puedes conseguirlo. Pero necesitarás estudiar. Por ejemplo, un buen sitio con abundantes explicaciones es este: http://www.euroresidentes.com...
Pero para elegir la mejor hipoteca del mercado sólo necesitas saber unas cuantas cosas esenciales. Muy esenciales.
Antes que nada es importante que no te dejes fascinar por hipotecas en las que sólo pagas intereses durante algunos años. Puedes caer en una trampa muy peligrosa. Aquí tienes un video que debes ver: HIPOTECAS SÓLO INTERESES.
LO PRIMERO DE TODO. Sinceramente, tal como están las cosas, las cuotas de tu préstamo hipotecario no deberían EN NINGÚN CASO, superar el 30% de tus ingresos mensuales. Ahora vas y dices "mecagüenlaleche". Claro, los pisos están carísimos. Las cuotas de las hipotecas van subiendo y seguirán subiendo. Los plazos son largos. Podrías tener graves dificultades si no tienes en cuenta esto.
Así que busca, busca y rebusca hasta que encuentres un piso que realmente puedas pagar. Ahora y dentro de 20 años. Además, pocos bancos te van a dar el crédito si las cuotas superan ese porcentaje. Y, no lo olvides, si a pesar de todo te lo conceden... las condiciones van a ser muy malas para ti.
IMPRESCINDIBLE. Elige un banco que NO cobre comisión de apertura. La comisión de apertura es una auténtica estafa. El banco ya va a ganar dinero contigo. No admitas, de ninguna manera, una hipoteca con comisión de apertura. A no ser que quieras tirar tu dinero.
MÁS COSAS IMPORTANTES. Tu hipoteca no debe tener comisión por cancelación parcial. Esto significa que, si al final de cada año fiscal quieres arrimarle algún dinerillo que hayas ahorrado o conseguido, no te van a penalizar por eso. Esto es muy útil porque si dispones de algún ahorrillo ese año lo entregas y puedes rebajar la cuota mensual. Y, muy importante, te va a desgravar también en la declaración de la renta. Puedes entregar una cantidad que, sumada a tus cuotas anuales (y a los gastos por la compra que hayas tenido), ascienda hasta 9.015,18 euros. Esto te proporcionará la mayor desgravación.
Durante los dos años siguientes a la adquisición de la vivienda desgravarás el 25% sobre los primeros 4.507,59 euros y el 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 euros. A partir del 3er año, los porcentajes serán del 20% y del 15% respectivamente.
Doble ventaja: pagarás unas cuotas mensuales menores y puede que te devuelva dinero Hacienda. Como mínimo, tendrás que pagar menos en tu declaración. Eso puede ser un buen pico. Excepto que tu banco te lo recorte con la dichosa comisión por cancelación parcial. Que cobre comisión por cancelación total es menos importante porque, usualmente, no vas a cancelar toda la hipoteca. A no ser que te haya tocado la lotería. Y, en ese caso, la comisión te la suda.
COMPARAR HIPOTECAS... EL DATO MÁS ÚTIL ES EL T.A.E. La Tasa Anual Equivalente. El interés real que vas a pagar. Es más importante que la publicidad que dice Euribor + 0,40% (por ejemplo). No es un dato fiel. El interés que vas a pagar es el T.A.E. Esto es una cifra que incluye comisiones, gastos y contrataciones accesorias (como los seguros). No te confundas. Compara las hipotecas por su T.A.E.
QUE NO TE VENDAN LA MOTO. Cuando vas a contratar una hipoteca verás que los bancos van a tratar de exprimirte al máximo. Te tratarán de meter de todo. Debes saber que por ley es obligatorio, tan sólo, contratar un seguro de incendios. La verdad es que casi todos los bancos te van a endosar un seguro de hogar completo. Bien, es un producto que puede ser interesante. Por eso necesitas comparar el T.A.E. Además, tratarán de meterte un seguro de vida. Eso significa, llanamente, que si te mueres el seguro se hará cargo de lo que te quede por pagar. El beneficiario de ese seguro será el banco. Es un poco abusivo porque los beneficiarios deberían ser tus herederos. Pero bueno, tú mismo. Puede que te interese. Por eso pide siempre el T.A.E. También tendrás que domiciliar nómina y unos tres recibos. Eso es normal, pero con matices. Fuera de eso, cosas como contratar planes de pensiones, etc. son ganas de "venderte la moto". No tragues con todo. Pregunta o averigua el T.A.E., todas las condiciones y compara. Hay muchos bancos.
CUIDADO CON LAS VINCULACIONES. Aunque hemos dicho que es normal que tengas que domiciliar tu nómina y algunos recibos... cuidadín, pecador de la pradera. Entérate bien de qué gastos y comisiones tiene la nueva cuenta bancaria que te abrirán. No creas que es una tontería. Si empiezas a sumar gastos de administración y comisiones puedes darte cuenta, tarde, de que estás pagando una hipoteca más cara de lo que pensabas. No dejes que te roben. Si tienes una hipoteca hay bancos que te ofrecen cuentas con 0% comisiones y sin gastos. Por lo menos puedes negociarlo. Y, como mínimo, ENTÉRATE, PREGUNTA. Averigua antes todo lo que te van a cobrar en comisiones y gastos de administración en tu nueva cuenta corriente (la que tendrás que abrir en el banco que te de la hipoteca).
BUSCA LA HIPOTECA CON EL T.A.E. MAS BAJO. Esta es la clave.
LOS PLAZOS. No te precipites. Ahora hay bancos que te pueden ofrecer plazos de hasta 40 años. O más. Error. Recuerda: tus cuotas no deben sobrepasar el 30% de tus ingresos. Pero el plazo de amortización debe ser el más bajo posible. Aunque te parezca increible poner 10 años más no va a bajar enormemente las cuotas mensuales. Lo que harás es pagar un precio mucho mayor por el piso. La clave es EQUILIBRIO. Haz tus cálculos. Si puedes pagar en 25 años es mejor que en 30. Pero nunca, nunca, sobrepases el 30% de tus ingresos totales.
AHORA PUEDES USAR UNA CALCULADORA DE CUOTAS. Haz clic aquí. Pon el importe del préstamo, el interés (T.A.E.) y los años. Cambia los años para ver las diferencias.
¿Y CON EL EURIBOR QUÉ PASA?. El Euribor es un índice de referencia que usan la mayor parte de los bancos. Es un índice que publica el Banco Central Europeo. Cuanto más suba más vas a pagar mensualmente. Cuanto más bajo, mejor para ti. PULSA AQUÍ PARA VER CÓMO ESTÁ EL EURIBOR ACTUALMENTE. La hipoteca que vas a elegir será, con toda probabilidad, de interés variable. Esto significa que te revisarán las cuotas según suba o baje el Euribor. Esto nos lleva a otro punto importante:
ELIGE UN BANCO QUE REVISE LA HIPOTECA ANUALMENTE. Hay bancos que las revisan semestralmente (cómo ING DIRECT). Suponiendo que la tendencia del Euribor fuese al alza las subidas periódicas te las irán haciendo cada vez que se cumpla un año desde el inicio de la hipoteca. Te subirán igual, pero cada año. En los meses intermedios seguirás pagando la cuota anterior. Ejemplo: pagas cada mes, supongamos, 500 euros. A los dos meses el euribor sube 0.2 puntos. A los 3 meses sube otros 0,3. Cuando pase el año pagarás ese 0,5 más. Pero por el medio te lo ahorras.
Vamos a hacer números. Supón que contratas una hipoteca por 100000 euros al 4% durante 30 años. Pagarás 477 euros mensuales. Supongamos que sube el euribor como indicamos en el párrafo anterior. Pasado un año empezarás a pagar 507 euros (¡acojona, eh!). Como te revisan anualmente, aunque el Euribor haya subido de la hipotética forma antes descrita, durante los últimos 7 meses de ese período anual tú sigues pagando 477 euros. Te ahorras 30 euritos mensuales x 7 meses = 210 (o sea, un par de cenolas con tu señor o señora en un bonito restaurante). Es un ejemplo muy simplificado. Pero una razón interesante para elegir un banco con REVISIÓN ANUAL.
Claro que, dirás, ¿y si baja el Euribor?. Pues seguirás pagando tus 477 euros hasta que pasado el año te bajen la cuota. El Banco Central Europeo pretendió, subiendo el Euribor, frenar la burbuja inmobiliaria. Pero los que sufrieron son todos los que ahora tienen hipotecas. El Banco Central Europeo pretendía que, al ser más caros los créditos hipotecarios los propietarios y promotores moderaran los precios de los pisos. Evidentemente no funcionó. Lo que consiguieron es que el personal se metiese como manada de borregos en plazos más largos y se endeudaron hasta las cejas.
Finalmente la burbuja inmobiliaria explotó. El Euribor no tuvo más remedio que bajar para intentar salvar del ahogado el sombrero y frenar el creciente número de impagos. En estos momentos es casi indiferente el plazo de revisión. Sin embargo, es un momento genial para considerar cambiar tu hipoteca a otro banco. Si has sido un buen pagador y llevas más de cinco años con tu vieja hipoteca, busca un banco que te ofrezca mejores condiciones. Pero date prisa porque ahora hay un cierto caos. Hay bancos que ofrecen tipos bajos (Euribor + un porcentaje bajo) pero otros, para seguir ganando todo lo posible, han aumentado ese diferencial (como ING, que ahora ya no es nada atractivo).
PULSANDO AQUÍ PUEDES VER LAS ÚLTIMAS NOTICIAS SOBRE EL EURIBOR
Y PULSANDO AQUÍ PUEDES VER LAS ÚLTIMAS NOTICIAS SOBRE HIPOTECAS en general
Siempre es bueno estar informado.
Vamos con más asuntos...
TENGO INTERNET, ¿ME CONVIENE SOLICITAR UNA HIPOTECA POR INTERNET?
Internet es una maravilla. Te permite obtener información y comparar hipotecas sentado cómodamente.
Pero debes saber algo. Cuando solicitas una hipoteca por internet o por teléfono generalmente te atiende un/una telefonista con un ordenador delante y un programa informático. Le das los datos que te pide y te contestan rápidamente si está PRE-aprobada o no. ¡Ojito! que esté PRE-aprobada no significa en absoluto que te vayan a conceder el préstamo hipotecario. A continuación tendrás que enviarles toda la documentación y un equipo de chavales recién salidos de la facultad, con su ordenador y el mismo programa informático tomarán la decisión final e irrevocable. Un sólo fallo o un mal día de los chavales y... ¡a tomar viento a la farola!
EL PROBLEMA. Por mucho que te jure por sus muertos la/el telefonista que en cuanto reciban la documentación y pasen muy pocos días te darán la respuesta final y definitiva... nadie te va a garantizar que vaya a ser así. Déjate crecer las uñas antes para poder mordértelas a gusto. En ocasiones te puedes desesperar. Si eres propenso a la ansiedad, consulta con tu médico.
Ponte en situación. Has visto un piso que te interesa. Para que no se te escape has dado una señal (digamos uno o dos kilos). Ahora empiezas a buscar la hipoteca porque ya sabes el dinero que necesitas. Envías los papeles al banco que te ha PRE-aprobado la solicitud. Pasan las semanas. No tienes idea de cuando se dignarán a responder. Vale, puede que todo vaya mejor. Pero siempre, SIEM-PRE, has de imaginar lo peor. ¿Por qué? Por tu propia salud física y mental. Pueden tardar 15 días, 1 mes o (hay casos) 2 meses.
Recuerda, cuando hagas un contrato de arras o señal (para que te guarden el piso adelantando un dinerillo) no pongas, EN NINGÚN CASO, un plazo menor de 2 meses (60 días). NUNCA. Salvo que tu padre sea el director del banco. Y eso sólo si te llevas bien con tu padre.
MÁS COSAS QUE DEBES RECORDAR. Por si acaso eres novato en esto (cosa normal porque estás leyendo ávidamente esto ¿no?). Cuando te propongas comprar un piso ten en cuenta que necesitas dinero para los gastos (notario, escrituras, etc, etc, etc). Es muy importante que dispongas de 12000 o 18000 euros. ¿¿¿TANTO???. Sip. Esto es lo que hay. Debes tener una idea muy clara de a cuánto van a ascender los gastos.
HAZ CLIC AQUÍ PARA ACCEDER A UN SIMULADOR DE GASTOS DE HIPOTECA.
Sigamos...
TAMBIÉN ES MUY IMPORTANTE que, además de ese dinero para los gastos, tengas ahorrado o dispongas del 20% del valor del piso. Lo siento. Si quieres encontrar una hipoteca buena es casi imprescindible. Y digo casi porque hay hipotecas que te dan el 95% del valor de la casa. Incluso, algunos, prometen el 120% del valor de la vivienda. Pero claro, no esperes que las condiciones sean cojonudas. Mira el T.A.E. Tendrás que ser persona joven, sana (necesitarás un seguro de vida), con bastante probabilidad te pedirán uno o más avalistas. O tendrás que tener otra propiedad. En fin. Esta es una guía para conseguir una BUENA hipoteca. El tutorial de milagros todavía no lo hemos terminado.
DESCONFÍA, sin remordimientos, de todos los sitios que se anuncian como HIPOTECA FÁCIL, HIPOTECA AL 100% SIN AVALES. Es decir. Evita intermediarios. Son para gente muy desesperada. Si es tu caso y no te queda otra, inténtalo. Pero te aseguro que lo que consiguen está muy lejos de ser una buena hipoteca y, además, cobran una buena comisión. Hemos probado varios sitios que gestionaban hipotecas, incluyendo inmobiliarias. Francamente, ninguna pudo ofrecernos nada mejor de lo que cualquier persona puede conseguir. Algunos parece que sólo miran en internet y mandan tus datos a los sitios que les PRE-aprueban la operación. Luego te cobran por el servicio. Y no poco, precisamente.
GESTIONAR TU HIPOTECA POR INTERNET. Las ofertas de los bancos exclusivas de internet suelen ser mejores que las que ofrecen en las oficinas. Pero no cantes victoria. La pega es que, como te dije, no hay trato directo, hablas con un/una desconocido/da y dependes de que todos tus datos financieros encajen bien en su programa informático. Después de la PRE-aprobación nunca puedes estar seguro de cuánto tiempo va a pasar hasta que te den la aprobación definitiva. Luego, no te olvides, debes leer muy bien la información. Sobre todo debes buscar el folleto o página web informativa con las CONDICIONES COMPLETAS. Una cosa es la letra grande y otra las condiciones (usualmente escritas en letra más pequeña). Si estás de acuerdo con todo. Adelante.
TRUCO FUNDAMENTAL PARA GESTIONAR UNA HIPOTECA POR INTERNET. No tengas el menor reparo ni vergüenza alguna en gestionar tu hipoteca en VARIOS BANCOS A LA VEZ. Ten en cuenta que si te PRE-aprueban todavía no tienes obligación alguna. Y, como no sabes cómo te van a tratar ni si dentro de un mes te enviarán un email lamentando que el departamento financiero no puede seguir adelante con la operación... LO MEJOR ES QUE GESTIONES CON VARIOS BANCOS A LA VEZ. Así, si te urge, te quedas con el primero que te de la aprobación definitiva. Para ello tendrás que repetir la misma letanía a varios operadores. Luego preparar varias fotocopias con: - Tú DNI - 3 últimas nóminas - Última declaración de la renta - 3 últimos recibos de otros préstamos que tengas. - Contrato privado de compra-venta.
Se los envías a cada uno de los que te hayan PRE-aprobado y... a esperar. PULSA AQUÍ PARA VER LOS BANCOS QUE TE PUEDEN DAR MEJORES HIPOTECAS POR INTERNET. O sea, los que te recomiendo (no cobro comisión alguna por esto, que lo sepas).
O utiliza este COMPARADOR DE HIPOTECAS. Está bastante bien.
También conviene que le eches un vistazo a este novedoso sitio que ofrece buena información y compara hipotecas HIPOLISTO - COMPARA Y ENCUENTRA LAS MEJORES HIPOTECAS.
Y aún tienes más herramientas... HELP MY CASH es un asesor online personalizado. Proprocionándole los datos de lo que buscas y tu situación actual te mostrará las hipotecas que más te convienen.
GESTIONAR TU HIPOTECA EN UNA OFICINA. Francamente, a no ser que tengas amistad o una vinculación especial con el director de un banco... obtendrás peores condiciones que por internet. Eso si, el trato directo hará que tengas más control sobre el proceso. Claro que siempre puede haber excepciones.
Te vuelvo a insistir, por si las flies, que he escrito este tutorial simple por pura vocación. No cobro comisión alguna ni tengo vinculacion laboral o comercial con ningun banco o entidad crediticia. Las cosas pueden variar y esta guía la revisaré periódicamente para introducir cualquier novedad.
RESUMEN PRÁCTICO
Tienes trabajo fijo. Tienes un piso apalabrado. Dispones de entre 12000 y 18000 euros para gastos. Dispones del 20% del valor del piso. No necesitas una hipoteca cuyas cuotas mensuales superen el 30% de tus ingresos netos mensuales. Vamos, que eres un privilegiado. Fuera bromas... solicita tu hipoteca a través de internet en todos los bancos recomendados (por cumplir, más o menos, las condiciones descritas en este manual). Prueba también en Barclays directamente en oficina. Alguno de ellos te la concederá. Si ello es así... tendrás una hipoteca realmente buena. Enhorabuena.
NOTA ADICIONAL
Las cosas, como sabrás, están algo más que complicadas en estos momentos. Te aconsejo continuar leyendo este interesante artículo: ¿Buscas hipoteca? Esto es lo que te vas a encontrar ahí fuera.